物业服务合同纠纷 （2015）三中民终字第12430号

同寓园公司与田小江之间虽未签订书面的物业服务合同，但是同寓园公司作为季庄小区开发商北京檀州房地产开发有限公司选定的物业公司，已经对田小江居住的小区提供了物业管理服务，双方形式了事实上的物业服务合同关系，该合同关系亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。田小江接受了同寓园公司的物业管理服务，应按照规定的标准履行交纳物业费的义务。田小江以其与同寓园公司未签订书面物业服务合同，要求减免物业费的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于田小江上诉主张同寓园公司提供的物业服务不到位一节，本院认为，田小江在本案中所主张的物业服务问题，同寓园公司应当予以改进，但田小江的现有证据并不足以证明同寓园公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益；且田小江所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。综合上述情况，田小江所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由。另，关于田小江上诉主张同寓园公司未公示、公布其相关信息之理由，亦不能构成田小江要求减免物业费的有效抗辩，故本院对其亦不予

同寓园公司与田小江之间虽未签订书面的物业服务合同，但是同寓园公司作为季庄小区开发商北京檀州房地产开发有限公司选定的物业公司，已经对田小江居住的小区提供了物业管理服务，双方形式了事实上的物业服务合同关系，该合同关系亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。田小江接受了同寓园公司的物业管理服务，应按照规定的标准履行交纳物业费的义务。田小江以其与同寓园公司未签订书面物业服务合同，要求减免物业费的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于田小江上诉主张同寓园公司提供的物业服务不到位一节，本院认为，田小江在本案中所主张的物业服务问题，同寓园公司应当予以改进，但田小江的现有证据并不足以证明同寓园公司在履

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第12430号上诉人（原审被告）田小江，男，1979年1月24日出生。被上诉人（原审原告）北京同寓园物业管理有限公司，住所地北京市密云县长安小区12号楼2号门脸房。法定代表人吴冬青，董事长。委托代理人齐宇迪，女，1985年3月10日出生。上诉人田小江因与被上诉人北京同寓园物业管理有限公司（以下简称同寓园公司）物业服务合同纠纷一案，不服密……