房屋买卖合同纠纷 （2019）川0302民初356号
裁判要旨
代理人在代理权限内以被代理人的名义实施的民事法律行为对被代理人发生效力，没有代理权限或超越代理权限未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。 本案中根据双方签订的协议可知原告明知案涉房屋并非被告张尚富所有，其亦未见到张尚富持有房屋所有权人张扬处置房屋的书面授权。 可见，张尚富在签订协议时没有提供张扬的授权委托书，张尚富是否有代理权限尚不确定，需要张扬进一步追认；另原告杨奎作为完全民事行为能力人，对交易房屋所有权归属应具有一般的识别能力，被告自贡市木屋房产经纪有限公司作为专业房屋交易居间机构，应具备较高的房屋交易居间专业知识，本院认为原告与被告自贡市木屋房产经纪有限公司对张尚富的代理权问题存疑是明知的，即使张尚富提供了案涉房产的产权文件等也不足以证明其签订协议时有代理权限，其行为不构成表见代理。 故案涉协议属于效力待定的合同，在张扬拒绝追认的情况下，该协议归于无效，对张扬不发生效力。 合同认定无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 原告向被告张尚富支付的购房定金，可另行向其主张退还；本案中的违约补偿协议系案外
摘要
杨奎与张尚富、自贡市木屋房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
正文（节选）
四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0302民初356号 原告：杨奎，男，汉族，1963年6月5日出生，住四川省自贡市大安区。 被告：张尚富，男，汉族，1951年3月27日出生，住四川省自贡市自流井区。 被告：自贡市木屋房产经纪有限公司，住所地四川省自贡市大安区大安街新村居委会**。 法定代表人：缪健搏。 委托诉讼代理人：黄庆梅，女，1970年12月26日出生，……