房屋租赁合同纠纷 （2019）沪01民终11635号

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案一审辩论终结前，亚和公司不能证明涉案房屋所在XX广场已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，现黄荣以此为由要求确认就涉案房屋签订的租赁合同无效，一审法院予以认可。亚和公司主张双方就涉案房屋签订的租赁合同系因黄荣违约解除而终止，缺乏依据，不予支持。亚和公司据此要求黄荣承担支付拖欠租金以及承担违约责任的诉请，亦不予支持。租赁合同无效后，亚和公司应当返还黄荣已经支付的租金及物业管理费。双方一致同意黄荣已经支付的保证金与黄荣应当向亚和公司支付的费用予以抵扣，一审法院予以确认。双方关于黄荣是否应当向亚和公司支付使用费、物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及租赁合同无效后的赔偿责任存在争议。首先，涉案房屋所属的“XX购物中心”虽然未取得建设工程规划许可证，但在对外经营期间，并未发生安全隐患或现实危险导致黄荣无法正常使用涉案房屋，难谓使用、收益的合同目的完全不能实现，而黄荣确实使用涉案房屋对外经营，根据权利义务相一致的原则，黄荣应当支付使用费、物业管理费。其次，关于支付期间。亚和公

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案一审辩论终结前，亚和公司不能证明涉案房屋所在XX广场已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，现黄荣以此为由要求确认就涉案房屋签订的租赁合同无效，一审法院予以认可。亚和公司主张双方就涉案房屋签订的租赁合同系因黄荣违约解除而终止，缺乏依据，不予支持。亚和公司据此要求黄荣承担支付拖欠租金以及承担违约责任的诉请，亦不予支持。租赁合同无效后，亚和公司应当返还黄荣已经支付的租金及物业管理费。双方一致同意黄荣已经支付的保证金与黄荣应当向亚和公司支付的费用予以抵扣，一审法院予以确认。双方关于黄

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11635号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路****。法定代表人：李兴珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谷源玲，上海市申华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄荣，女，1972年10月27日生，汉族，住址海南省海口市秀英区。委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所律师。……