物业服务合同纠纷 （2016）粤20民终4038号

本案系物业服务合同纠纷。双方的争议焦点有：一、前期物业服务协议和前期物业服务合同的合同效力问题；二、中山完全物业公司是否完成交付商品房的合同义务，广州完全物业中山分公司是否有权向温远辉、李志林收取物业管理费；三、广州完全物业中山分公司在本案中主张的物业管理费是否超过了诉讼时效；四、如果温远辉、李志林确需缴纳物业管理费，广州完全物业中山分公司主张的违约金标准是否过高。关于焦点一。中山完全物业公司与温远辉、李志林签订的前期物业服务协议虽然没有落款日期，但合同主要条款齐备，对物业服务的标准、物业管理费的收费标准和违约责任进行了明确约定，不存在影响合同效力的因素，是合法有效的，对双方当事人均产生拘束力。前期物业服务合同系中山完全物业公司与广州完全物业中山分公司签订，不违反法律强制性规定，亦是合法有效的。是故，广州完全物业中山分公司有权依据该两份合同的约定向温远辉、李志林收取物业管理费。关于焦点二。《物业管理条例》第四十二条规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”上述规定明确了买受人支付物业服务费的时间界点，即物业服务费应从中山完全物业公司交楼给温远辉

本案系物业服务合同纠纷。双方的争议焦点有：一、前期物业服务协议和前期物业服务合同的合同效力问题；二、中山完全物业公司是否完成交付商品房的合同义务，广州完全物业中山分公司是否有权向温远辉、李志林收取物业管理费；三、广州完全物业中山分公司在本案中主张的物业管理费是否超过了诉讼时效；四、如果温远辉、李志林确需缴纳物业管理费，广州完全物业中山分公司主张的违约金标准是否过高。关于焦点一。中山完全物业公司与温远辉、李志林签订的前期物业服务协议虽然没有落款日期，但合同主要条款齐备，对物业服务的标准、物业管理费的收费标准和违约责任进行了明确约定，不存在影响合同效力的因素，是合法有效的，对双方当事人均产生拘束力

广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终4038号上诉人（原审原告）：广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市坦洲镇乐怡路2号锦绣盈翠苑2座A02首层。法定代表人：王荣林，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭健新，男，该公司客服主任。委托诉讼代理人：卢敏珊，女，该公司法务专员。上诉人（原审被告）：温远辉，女，1972年3月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲……