物业服务合同纠纷 （2021）辽02民终2408号

双方当事人争议焦点为“东昌物业公司诉请案涉物业费应否建立在业主委员会催交的基础上，东昌物业公司是否履行了该义务”，对该争议焦点评析如下：首先，业主欠费时物业服务人提起诉讼前是否有催告义务。第一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”虽规范了“书面催交”，但未明确限定“书面催告”是提起诉讼的前置程序，不宜依照该解释限制物业服务企业的诉权。第二、依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交

双方当事人争议焦点为“东昌物业公司诉请案涉物业费应否建立在业主委员会催交的基础上，东昌物业公司是否履行了该义务”，对该争议焦点评析如下：首先，业主欠费时物业服务人提起诉讼前是否有催告义务。第一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”虽规范了“书面催交”，但未明确限定“书面催告”是提起诉讼的前置程序，不宜依照该解释限制

辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽02民终2408号上诉人（原审原告）：大连东昌物业管理有限公司华锦铭苑分公司，住所辽宁省大连市甘井子区山东路（南）116-4。负责人：高峰，分公司经理。委托诉讼代理人：张福刚，北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳娜，北京德恒（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘镇源，男，1988年9月18日出生，汉族，住辽宁省大连市……