物业服务合同纠纷 （2015）长中民三终字第03169号

一、关于本案是否适用前期物业管理服务的问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，湖南高桥房地产开发有限公司（现更名为湖南高桥大市场药材有限公司）作为建设单位，可以选聘物业服务企业承担前期物业管理。湖南高桥房地产开发有限公司在出售房屋时未选聘物业服务企业，业主亦未成立业主委员会。后湖南高桥大市场药材有限公司将物业服务事宜委托给湖南高桥大市场发展有限公司，湖南高桥大市场发展有限公司与原告签订物业服务合同，符合前期物业服务的适用情形。天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。因此，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。二、关于物业管理费及违约金的认定问题。

一、关于本案是否适用前期物业管理服务的问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，湖南高桥房地产开发有限公司（现更名为湖南高桥大市场药材有限公司）作为建设单位，可以选聘物业服务企业承担前期物业管理。湖南高桥房地产开发有限公司在出售房屋时未选聘物业服务企业，业主亦未成立业主委员会。后湖南高桥大市场药材有限公司将物业服务事宜委托给湖南高桥大市场发展有限

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第03169号上诉人（原审被告）郭祚祥。委托代理人周演元。被上诉人（原审原告）湖南天诚物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘南路154号。法定代表人罗时辉，该公司总经理。委托代理人周己中，该公司职员。委托代理人熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。上诉人郭祚祥因与被上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚公司）物业服务合同纠纷一案，……