物业服务合同纠纷 （2014）沪二中民二（民）终字第1869号

公民及法人的合法权益受法律保护。2012年5月20日，爱仁物业公司与上海市虹口区江杨家园业主委员会签订的《物业服务合同》，对外表明代表该小区的全体业主，从而确立了彼此间的权利与义务关系。银康老年公寓作为所涉小区的实际使用人理应支付相应的物业管理费。虽然银康老年公寓实际使用的面积里包含了住宅和商铺，但由于银康老年公寓系为老年人提供照料、护理等服务的养老机构，根据市府有关规定对本市养老机构在用水、用电、用气等其他方面均享受居民生活类价格标准计费及给予优惠的政策，故银康老年公寓住宅使用面积按合同约定的住宅物业收费标准收取，非住宅使用面积物业管理费收费标准由法院酌定。目前双方对实际使用面积所达成的一致意见，并无不妥，可以照准。对于银康老年公寓与案外人因合同所产生的电梯工程款、水泵等其他费用，根据上海市商品住宅专项维修资金管理办法，专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造。故该费用应当按照专项维修资金的支取方式进行结算，但应扣除银康老年公寓2012年6月至2013年12月已支付的电梯维修保养服务费18，000元及电梯检测费1，690元。爱仁物业公司自

公民及法人的合法权益受法律保护。2012年5月20日，爱仁物业公司与上海市虹口区江杨家园业主委员会签订的《物业服务合同》，对外表明代表该小区的全体业主，从而确立了彼此间的权利与义务关系。银康老年公寓作为所涉小区的实际使用人理应支付相应的物业管理费。虽然银康老年公寓实际使用的面积里包含了住宅和商铺，但由于银康老年公寓系为老年人提供照料、护理等服务的养老机构，根据市府有关规定对本市养老机构在用水、用电、用气等其他方面均享受居民生活类价格标准计费及给予优惠的政策，故银康老年公寓住宅使用面积按合同约定的住宅物业收费标准收取，非住宅使用面积物业管理费收费标准由法院酌定。目前双方对实际使用面积所达成的一致

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第1869号上诉人（原审被告）上海虹口区银康老年公寓。法定代表人汪晓鸣。委托代理人张迅，上海市嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海爱仁物业有限公司。法定代表人花爱民。委托代理人韩明德。委托代理人闵卫邦。被上诉人（原审被告）上海中虹（集团）有限公司。法定代表人朱黎明。委托代理人ＸＸ中，上海市纵横律师事务所律师。上诉人上海……