物业服务合同纠纷 （2015）穗中法民五终字第1720号

根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，陈伟刚向案涉房产的原开发商广州鹏城房产有限公司购买了房产，其后，由于原开发商未能履行生效判决确定的义务，陈伟刚通过法院强制执行，由法院裁定取得了案涉房产的所有权，但其并未对案涉房产实际收楼，因此，根据上述规定，在陈伟刚未对案涉房产实际收楼前，作为物业管理公司的佳兆业公司无权向陈伟刚收取案涉房产的物业管理费。关于陈伟刚何时对案涉房产实际收楼的问题，陈伟刚提供了《证明》以证明其于2013年7月12日对案涉房产实际收楼，而佳兆业公司并未提供证据证明承接了案涉房产所在的中石化大厦的广州金贸房地产有限公司曾通知陈伟刚进行收楼，亦未提供证据证明陈伟刚对案涉房产实际收楼的情况。相反，虽然佳兆业公司否认案涉房产是其交付给陈伟刚使用，但根据陈伟刚向某业公司所发出的两份函件内容，结合陈伟刚于2013年7月11日向某业公司交付了物业管理费后该公司开具了相应的管理费收据并与陈伟刚签订《前期物业管理服务协议》的事实，原审法院可确认《证明》的真实性，

根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，陈伟刚向案涉房产的原开发商广州鹏城房产有限公司购买了房产，其后，由于原开发商未能履行生效判决确定的义务，陈伟刚通过法院强制执行，由法院裁定取得了案涉房产的所有权，但其并未对案涉房产实际收楼，因此，根据上述规定，在陈伟刚未对案涉房产实际收楼前，作为物业管理公司的佳兆业公司无权向陈伟刚收取案涉房产的物业管理费。关于陈伟刚何时对案涉房产实际收楼的问题，陈伟刚提供了《证明》以证明其于2013年7月12日对案涉房产实际收楼，而佳兆业公司并未

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1720号上诉人（原审被告）：佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区。负责人：孙越南，该司总经理。委托代理人：王斌，该司职员。被上诉人（原审原告）：陈伟刚，住广东省广州市越秀区。委托代理人：唐思平、欧键锋，广东金山石律师事务所律师。上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司广州分公司（以下简称佳兆业公司）因……