物业服务合同纠纷 （2019）京03民终17042号

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。关于本案争议的露台是属于专有部分还是共有部分一节，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，只有在规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台才属于该特定房屋的专有部分。而根据本案查明的事实，涉案房屋在规划和销售时并未包括与之毗连的露台，涉案房屋的房屋所有权证书中的房地平面图中亦未包含该露台，故该露台应系涉案房屋专有部分之外的共有部分。黄宝良将与涉案房屋毗连的露台进行封闭改造，占用共用部位和共用设施设备并利用共用部位搭建建筑物、构筑物，其行为改变了涉案房屋的结构，影响了小区的整体外观。除搭建露台外，黄宝良还在涉案房屋南侧摆放花盆、植物，其行为违反了正中方公司与黄宝良签订的《鑫兆佳

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。关于本案争议的露台是属于专有部分还是共有部分一节，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，只有在规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台才属于该特定房屋的专有部分。而根据本案查明的

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终17042号上诉人（原审被告）：黄宝良，男，1957年12月23日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴亚非，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京正中方物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区鑫兆佳园7号楼1层3单元103。法定代表人：顾春河，总经理。委托诉讼代理人：杜贵堂，女，北京正中方物业管理有限责任公司总经理助理。……