物业服务合同纠纷 （2021）吉01民终118号

一、关于《前期物业服务合同》的效力问题。判断合同效力的依据为是否违反法律和行政法规的效力性强制规定。虽然《物业管理条例》要求住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但该规定属于管理性规定，并非效力性规定。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》要求物业管理企业具备相应资质，但该管理办法属于部门规章、管理性规定。是否经过招投标方式选聘物业管理企业，属于行政机关是否应进行行政处罚的范畴，不影响合同的效力。对于物业服务合同的备案管理亦系地方性法规的规定，其目的是便于行政机关对各小区的物业服务进行监督和管理，对于物业服务合同的效力并无直接影响。刘成以此为由，主张前期物业服务合同无效的抗辩理由不能成立。本案中，时代花园物业与吉林省佳昀房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。二、有关物业费的具体交纳问题。时代花园物业根据合同约定对时代花园小区提供了物业管理服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业

一、关于《前期物业服务合同》的效力问题。判断合同效力的依据为是否违反法律和行政法规的效力性强制规定。虽然《物业管理条例》要求住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但该规定属于管理性规定，并非效力性规定。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》要求物业管理企业具备相应资质，但该管理办法属于部门规章、管理性规定。是否经过招投标方式选聘物业管理企业，属于行政机关是否应进行行政处罚的范畴，不影响合同的效力。对于物业服务合同的备案管理亦系地方性法规的规定，其目的是便于行政机关对各小区的物业服务进行监督和管理，对于物业服务合同的效力并无直接影响。刘成以此为由，主张前期物业服务合

吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终118号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘成，男，1977年4月27日生，汉族，住吉林省公主岭市。委托上诉代理人：王夺，系刘成妻子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：公主岭市时代花园物业有限责任公司。住所：吉林省公主岭市迎宾路。法定代表人：卢哲，系总经理。委托诉讼代理人：毕莉莉，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人刘成因与被上诉人公主岭市时代花……