农村房屋买卖合同纠纷 （2014）通中民终字第2766号

根据我国相关法律法规的规定，农村房屋买卖与城市房屋买卖具有不同的要求和特性。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地情况方确认为有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，本案中谢玉兰、陈受清非房屋所在地集体经济组织成员，无论其在其他地方是否享有宅基地或者房屋，均不影响本案中房屋买卖合同的效力，故王玉根、杭仁兰与谢玉兰、陈受清签订的房屋买卖协议应确认为无效。对于无效合同的处理，一般原则应当各自返还所得的利益，但本起房屋买卖具有其特殊性。一方面，王玉根、杭仁兰的诉讼请求违反了交易诚信，其行为违反市场经济中的交易规律，不应得到提倡；另一方面，我国现有的政策规定，农村居民宅基地使用权并非独立存在，而是依附于房屋形成的一项地权，农村房屋出让后，房屋所有权人即丧失了房屋所占土地的宅基地使用权，而宅基地合法使用权人失去使用权后的土地使用权仍应归原集体经济组织所享有，谢玉兰、陈受清虽不能合法享有宅基地使用权，但其对房屋享有权利，法院确定合同无效

根据我国相关法律法规的规定，农村房屋买卖与城市房屋买卖具有不同的要求和特性。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地情况方确认为有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，本案中谢玉兰、陈受清非房屋所在地集体经济组织成员，无论其在其他地方是否享有宅基地或者房屋，均不影响本案中房屋买卖合同的效力，故王玉根、杭仁兰与谢玉兰、陈受清签订的房屋买卖协议应确认为无效。对于无效合同的处理，一般原则应当各自返还所得的利益，但本起房屋买卖具有其特殊性。一

江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通中民终字第2766号上诉人（原审原告）王玉根。上诉人（原审原告）杭仁兰。两上诉人共同委托代理人顾海华，南通市崇川区中兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）谢玉兰。被上诉人（原审被告）陈受清。两被上诉人共同委托代理人艾学荣。上诉人王玉根、杭仁兰因与被上诉人谢玉兰、陈受清农村房屋买卖合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2014）安墩民初字第0……