物业服务合同纠纷 （2014）济民一终字第268号

本案的争议焦点是房屋实际使用人与业主不一致的情况下，物业服务费用应由谁承担？物业服务费应按何标准交纳？《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。姚家村委会系涉案物业的业主，涉案物业的使用人为华联超市，对此各方当事人均无异议，原审法院予以确认。华联超市作为物业使用人依法应负有交纳物业费的义务，即使业主与物业使用人明确约定物业服务费用的承担，也不能以此对抗物业服务公司，亦应由业主与物业使用人对物业服务费的交纳承担连带责任。本案中，明英物业公司有权要求业主与房屋承租人连带支付物业服务费。2008年5月29日，鲁泉公司与华联超市签订补充协议，约定由华联超市直接向宏达物业中心交纳物业管理费。经核实，宏达物业中心与原济南明英物业系两个不同的企业法人，并非如华联超市主张，宏达物业中心的企业名称变更为原济南明英物业。企业法人名称的变更以工商登记材料为准，从明英物业公司所提供的证据分析，原济南明英物业于2010年3月23日系由股东张兴英、张明河发起设立，并非华联超市主张的由宏

本案的争议焦点是房屋实际使用人与业主不一致的情况下，物业服务费用应由谁承担？物业服务费应按何标准交纳？《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。姚家村委会系涉案物业的业主，涉案物业的使用人为华联超市，对此各方当事人均无异议，原审法院予以确认。华联超市作为物业使用人依法应负有交纳物业费的义务，即使业主与物业使用人明确约定物业服务费用的承担，也不能以此对抗物业服务公司，亦应由业主与物业使用人对物业服务费的交纳承担连带责任。本案中，明英物业公司有权要求业主与房屋承租人连带

山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民一终字第268号上诉人（原审第三人）济南华联超市有限公司，住所地济南市。法定代表人陈锡忠，董事长。委托代理人赵雷，山东保君律师事务所律师。委托代理人刘希东，男，1973年11月29日出生，汉族，该公司职工。被上诉人（原审原告）山东明英物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人张明河，董事长。委托代理人许永娟，山东睿扬律师事务所律师。委托代理……