物业服务合同纠纷 （2021）辽02民终3844号

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，亿达物业作为物业服务企业与开发商大连软件园发展有限公司签订《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》，对亿达物业、窦广前均具有约束力。亿达物业已为东方圣克拉（南区）小区提供了物业服务，窦广前作为小区业主接受了物业服务，理应按照约定向亿达物业支付物业费。本案争议的焦点是，窦广前是否应承担其自网络司法拍卖平台上竞买的房屋在其购买前由原业主拖欠的物业费。根据查明的事实，《拍卖公告》中明确载明“所有涉及的相关欠费（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业费、取暖费）、税费及办理权证所需费用，按照当地法律规定标准，由买受人自行了解并承担”，内容详实具体，已尽到告知义务，系作为拍卖标的成功交易的条件之一。案涉房屋作为拍卖对象存在物业费欠费情形，其在参与竞买过程中并未对拍卖标的可能存在的权利瑕疵和附随义务向拍卖法院提出相应的异议，应视为其接受拍卖公告设定的权利义务，窦广前通过司法拍卖程序取得涉案房屋所有权，理应承担案涉房屋所欠的物业服务费用。故亿达物

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，亿达物业作为物业服务企业与开发商大连软件园发展有限公司签订《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》，对亿达物业、窦广前均具有约束力。亿达物业已为东方圣克拉（南区）小区提供了物业服务，窦广前作为小区业主接受了物业服务，理应按照约定向亿达物业支付物业费。本案争议的焦点是，窦广前是否应承担其自网络司法拍卖平台上竞买的房屋在其购买前由原业主拖欠的物业费。根据查明的事实，《拍卖公告》中明确载明“所有涉及的相关欠费（包括但不限于水费、电费、燃气费、物

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终3844号上诉人（原审被告）：窦广前。委托诉讼代理人：那立敏，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭毅，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地：辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：李林，该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪双，该公司员工。上诉人窦广……