物业服务合同纠纷 （2014）渝二中法民终字第01160号

一、关于前期物业服务合同的效力问题？根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业合同。”前期物业管理是指开发商出售房屋之日到业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业企业的职权，但已有一部分业主入住，不能没有物业管理和服务，只能由开发商选聘物业服务企业。因此，忠县诚信物业开发有限责任公司开发的缘梦花园小区在出售楼层时选聘了重庆市旺东物业管理有限责任公司作为物业管理企业对缘梦花园小区进行物业管理，双方于2009年12月7日签订的前期物业服务合同，符合法律、法规的规定，一审法院予以确认。根据最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”前期物业合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的

一、关于前期物业服务合同的效力问题？根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业合同。”前期物业管理是指开发商出售房屋之日到业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业企业的职权，但已有一部分业主入住，不能没有物业管理和服务，只能由开发商选聘物业服务企业。因此，忠县诚信物业开发有限责任公司开发的缘梦花园小区在出售楼层时选聘了重庆市旺东物业管理有限责任公司作为物业管理企业对缘梦花园小区进行物业管理，双方于2009年12月7日签订的前期物业服务合同，符合法律、法规

重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝二中法民终字第01160号上诉人（原审被告）喻再树，男，1966年7月12日出生，汉族。委托代理人谢军，忠县忠州法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）黄亚琼，女，1971年1月25日出生，汉族。委托代理人谢军，忠县忠州法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）重庆市旺东物业管理有限责任公司，法定代表人曹小东，系该公司董事长。委托代理人秦万渝，……