物业服务合同纠纷 （2014）一中民终字第5865号

中实杰公司与李美燕居住小区的业委会签订的物业委托合同不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主具有约束力。上述合同到期后，物业公司仍持续为小区提供服务，李美燕作为小区业主，客观上接受了物业服务，与中实杰公司形成了事实上的物业服务合同关系，李美燕在享受物业服务的同时负有交纳物业费的义务。李美燕以物业委托合同到期，中实杰公司服务无合同依据作为不缴纳物业费的理由，本院不予采信。就李美燕所反映的小区物业管理存在的瑕疵，法院建议中实杰公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。李美燕长期拖欠物业费行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。结合本案查证事实及法院实地走访情况，本院认为，李美燕所反映的物业服务瑕疵并不足以构成根本违约，对李美燕以服务质量存在问题作为其拒绝缴纳物业费的理由，本院不予支持。中实杰公司应在收取物业费的同时有针对性地进行整改，提高服务水平，同时，法院也敦促双方当事人采用合法的手段维护自身利益。就诉讼时效问题，考虑到物业服务合同具有的公共服务性及持续履行等

中实杰公司与李美燕居住小区的业委会签订的物业委托合同不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主具有约束力。上述合同到期后，物业公司仍持续为小区提供服务，李美燕作为小区业主，客观上接受了物业服务，与中实杰公司形成了事实上的物业服务合同关系，李美燕在享受物业服务的同时负有交纳物业费的义务。李美燕以物业委托合同到期，中实杰公司服务无合同依据作为不缴纳物业费的理由，本院不予采信。就李美燕所反映的小区物业管理存在的瑕疵，法院建议中实杰公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。李美燕长期拖欠物业费行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第5865号上诉人（原审被告）李美燕，女，1963年5月3日出生。委托代理人马建国（李美燕之夫）。被上诉人（原审原告）北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。法定代表人袁迪，董事长。委托代理人王文彩，女，1973年6月25日出生，该单位职员。委托代理人董帅，女，1983年6月23日出生，该单位职员。上诉人李美……