物业服务合同纠纷 （2016）京03民终7270号

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大龙物业与涉案房屋的开发建设单位签订了《仓苑公寓前期物业服务合同》，对作为涉案房屋的业主的李永辉具有约束力。大龙物业有权依据该合同约定的收费标准向李永辉主张物业费。根据我国物权法、合同法及最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，李永辉提出的抗辩理由认为物业公司未履行对于房屋的维修义务，但根据李永辉的陈述大龙物业对李永辉所反映的外窗漏水问题曾上门查看并进行过维修，故根据现有情况本院难以认定大龙物业在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。且涉案房屋漏水问题属于房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，不能成为其拒绝交纳物业费的法定事由。李永辉提出的物业公司不开展物业管理服务满意率调查等事由，亦不能构成业主要求减免物业服务费用的法定情形。对于李永辉提出的物业公司所主张的物业费

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大龙物业与涉案房屋的开发建设单位签订了《仓苑公寓前期物业服务合同》，对作为涉案房屋的业主的李永辉具有约束力。大龙物业有权依据该合同约定的收费标准向李永辉主张物业费。根据我国物权法、合同法及最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，李永辉提出的抗辩理由认为物业公司未履行对于房屋的维修义务，但根据李永

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终7270号上诉人（原审被告）李永辉，女，1979年2月26日出生。被上诉人（原审原告）北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼。法定代表人范有昕，总经理。委托代理人胡海花，女，1979年12月15日出生。委托代理人顾洁，北京百朗律师事务所律师。上诉人李永辉因与被上诉人北京市大龙绿港物业管理有限责……