物业服务合同纠纷 （2017）粤03民终2323号

本案争议焦点为：一、侨德安物业公司与开发商签订的《物业管理服务合同》是否对全体业主有效；侨德安物业公司中间有段时间没有物业资质，是否有权收取物业管理费；物业管理费收取标准为3.9元/平米是否合理？二、侨德安物业公司没有归还维修基金以及物业公司管理不到位，李杨波是否可以拒交物业管理费？三、侨德安物业公司的请求有无过诉讼时效。关于争议焦点一，根据《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《深圳经济特区物业管理条例》规定，建设单位有权根据本条例规定选聘物业服务企业提供前期物业服务，并以未出售物业业主身份享有相关的权利。涉案房产所在的涉案小区至今未成立业主委员会，故侨德安物业公司和小区的开发商签订的属于前期物业服务合同，该合同合法有效。本院已经生效的（2015）深中法房终字第1341号民事判决已经认定双方的物业服务关系合法有效，物业管理费3.9元／平方米／月系各方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，也不超过《深圳市住宅物业服务收费指导标准》所规定的标准，合法有效。已经生效的判决对本案具有拘束力，

本案争议焦点为：一、侨德安物业公司与开发商签订的《物业管理服务合同》是否对全体业主有效；侨德安物业公司中间有段时间没有物业资质，是否有权收取物业管理费；物业管理费收取标准为3.9元/平米是否合理？二、侨德安物业公司没有归还维修基金以及物业公司管理不到位，李杨波是否可以拒交物业管理费？三、侨德安物业公司的请求有无过诉讼时效。关于争议焦点一，根据《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《深圳经济特区物业管理条例》规定，建设单位有权根据本条例规定选聘物业服务企业提供前期物业服务，并以未出售物业业主身份享有相关的权利。涉案

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终2323号上诉人（原审被告）：廖新明，身份证住址：深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨振东，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳侨德安物业管理有限公司，住所地罗湖区友谊路集建国际名园B座首层，组织机构代码76048651-7。法定代表人：黄茂雄，董事长。委托诉讼代理人：孟荻，上海段和段（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：……