物业服务合同纠纷 （2014）绵民终字第727号

无法查清已出租物业费金额以及未起诉承租人错误，原审法院通过庭审已经查明了欠缴物业费金额，上诉人也不应当承担已经交纳物业费举证责任，上诉人可以选择连带责任人作为被告；第三、原审未判决违约金属于适用法律错误，前期物业服务合同约定了违约责任，即按应缴纳费用总额的5%向物业公司支付违约金。请求二审依法改判。被上诉人禹羌投资公司当庭答辩认为：上诉人与被上诉人对空置房物业费收取进行了约定，上诉人与租赁户建立了物业服务关系，被上诉人不应当承担连带责任。原判正确，应予以维持。本院认为：根据当事人的诉辩理由，双方争议焦点为：一、《前期物业服务合同》对禹羌投资公司是否具有法律约束力；二、禹羌投资公司对已出租门面下欠物业费是否负连带责任；三、智豪物业公司是否可以直接诉请禹羌投资公司交纳已出租门面下欠物业费；四、对智豪物业公司主张的未收取物业费金额如何确定；五、禹羌投资公司是否应承担违约责任？具体分析如下：一、关于《前期物业服务合同》对禹羌投资公司是否具有法律约束力的问题：2011年1月1日，智豪物业公司与北川县房管局签订《前期物业服务合同》，约定由智豪物业公司提供禹龙小区物业服务，2011年4月，禹羌投资公

无法查清已出租物业费金额以及未起诉承租人错误，原审法院通过庭审已经查明了欠缴物业费金额，上诉人也不应当承担已经交纳物业费举证责任，上诉人可以选择连带责任人作为被告；第三、原审未判决违约金属于适用法律错误，前期物业服务合同约定了违约责任，即按应缴纳费用总额的5%向物业公司支付违约金。请求二审依法改判。被上诉人禹羌投资公司当庭答辩认为：上诉人与被上诉人对空置房物业费收取进行了约定，上诉人与租赁户建立了物业服务关系，被上诉人不应当承担连带责任。原判正确，应予以维持。本院认为：根据当事人的诉辩理由，双方争议焦点为：一、《前期物业服务合同》对禹羌投资公司是否具有法律约束力；二、禹羌投资公司对已出租门面下

四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）绵民终字第727号上诉人（原审原告）：绵阳市智豪物业服务有限公司。住所地：绵阳市涪城区。法定代表人：戚光伦，该公司董事长。委托代理人：王涛，四川众城律师事务所律师。委托代理人：李雪，四川众城律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北川羌族自治县禹羌投资有限责任公司。住所地：北川羌族自治县永昌镇。法定代表人：王聪，该公司董事长。委托代理人：代国……