物业服务合同纠纷 （2015）宁民终字第3361号

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。郭建月提出根据国务院《物业管理条例》，八一医院应通过招投标的方式选聘物业服务企业，现江鸿物业公司未出示合法获得太平巷22号小区物业管理权的证明文件，故其物业服务的合法性无法确认。对此，原审法院认为，现八一医院已经确认系通过招投标方式聘请江鸿物业公司，且该条款并非效力性强制规范，不影响前期物业服务合同的有效性。故八一医院作为太平巷22号的建设单位，与江鸿物业公司签订了前期物业服务合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规范，合法有效。郭建月作为诉争房屋的实际使用人，应参照适用相关法律关于业主的规定，故郭建月受该合同的约束。对于郭建月提出根据前期物业合同的约定，该合同应于2010年12月31日终止，江鸿物业公司主张后续费用无事实和法律依据的抗辩意见，原审法院认为，前期物业合同确定的期限内，太平巷22号未成立业委会签订新的物业服务合同，顺延至2010年12月31日后，八一医院陈述已口头与江鸿物业公司约定按照原合同继续履行，江鸿物业公司亦在小区提供服务至2015年1月，郭建月应按照原合同标准向江鸿物业公司

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。郭建月提出根据国务院《物业管理条例》，八一医院应通过招投标的方式选聘物业服务企业，现江鸿物业公司未出示合法获得太平巷22号小区物业管理权的证明文件，故其物业服务的合法性无法确认。对此，原审法院认为，现八一医院已经确认系通过招投标方式聘请江鸿物业公司，且该条款并非效力性强制规范，不影响前期物业服务合同的有效性。故八一医院作为太平巷22号的建设单位，与江鸿物业公司签订了前期物业服务合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规范，合法有效。郭建月作为诉争房屋的实际使用人，应参照适用相关法律关于业主的规定，故郭建月

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3361号上诉人（原审被告）郭建月，女，1957年11月5日生，汉族，八一医院信息科工程师。委托代理人孙正华，男，1953年4月19日生，河海大学退休教师。被上诉人（原审原告）南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。法定代表人王晓明，该公司董事长。委托代理人仇海军，江苏圣典律师事务所律师。委托代理人李善战，江苏圣……