物业服务合同纠纷 （2019）京03民再113号

2011年紫萝园公司和奥士凯云龙公司、卓为公司签订的三方协议已明确约定X号楼即奥士凯云龙公司商业楼8700平方米在紫萝园小区红线内，同属于紫萝园公司管理的物业区域。X号楼作为商业楼，即使其与住宅楼存在空间上的界线，但其仍享有公共道路、公共上下水、公共绿化等，其享受了相关的物业公共服务，该8700平方米有无房屋所有权证不影响上述合同中关于该8700平方米属于紫萝园小区物业服务区的约定，且依奥士凯资产公司提交证明材料，X号楼由案外人购买，在国有资产管理部门登记为该公司享有，不属于违章建筑。现紫萝园公司仍为紫萝园小区提供物业服务，其具备原告主体资格。争议焦点之二是承担物业费的义务主体。依《物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。紫萝园公司和奥士凯云龙公司、卓为公司签订2011年4月1日到2013年12月31日《紫萝园小区X号楼奥士凯物业收费合同》，此后紫萝园公司与卓为公司形成了事实上的物业服务合同关系，依卓为公司与奥士凯云龙公司租赁合同约定，X号楼的物业服务费由卓为公司负

2011年紫萝园公司和奥士凯云龙公司、卓为公司签订的三方协议已明确约定X号楼即奥士凯云龙公司商业楼8700平方米在紫萝园小区红线内，同属于紫萝园公司管理的物业区域。X号楼作为商业楼，即使其与住宅楼存在空间上的界线，但其仍享有公共道路、公共上下水、公共绿化等，其享受了相关的物业公共服务，该8700平方米有无房屋所有权证不影响上述合同中关于该8700平方米属于紫萝园小区物业服务区的约定，且依奥士凯资产公司提交证明材料，X号楼由案外人购买，在国有资产管理部门登记为该公司享有，不属于违章建筑。现紫萝园公司仍为紫萝园小区提供物业服务，其具备原告主体资格。争议焦点之二是承担物业费的义务主体。依《物业管理条

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民再113号上诉人（原审被告）:北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外小街**。法定代表人：刘建刚，董事长。委托诉讼代理人：尹建民，男，1969年2月7日出生，北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司副总经理，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）:北京奥士凯资产经营公司，，住所地北京市东城区青年湖东里**楼**楼及平房法定代……