租赁合同纠纷 （2017）鲁02民终685号

出租人对其出租的房屋应当享有处分权，未经权利人授权出租他人房屋将构成无权处分，只有经权利人追认或者订立合同后取得处分权，租赁合同才有效。本案中，徐万新出租给王娅妮的房屋中的第二层为物业管理用房中的附属用房，根据我国物权法的规定，物业服务用房属于全体业主所有，徐万新出租给王娅妮应当取得该房屋权利人的同意。徐万新提交的证据不能证明徐万新对物业管理用房拥有转租的权利，至本案法庭辩论终结，徐万新也没有提交证据证明其取得了该部分物业管理用房的转租权。综上，王娅妮与徐万新签订的租赁合同中涉及物业管理用房的部分徐万新无权出租，徐万新无权就该部分房屋收取租赁费，该部分物业管理用房的租赁费应当由房屋的所有人收取，或者在徐万新取转租权后再向王娅妮收取。徐万新交付王娅妮的房屋面积不符合合同约定，徐万新的行为构成违约。徐万新将不符合合同约定面积且部分不享有处分权的房屋出租给王娅妮，使得王娅妮在违背真实意思的情况下签订合同，徐万新的行为构成欺诈，王娅妮请求变更符合法律规定，该院予以支持。综上，王娅妮要求按照徐万新实际交付的且徐万新享有转租权利的部分房屋面积调整租金的请求符合法律规定，该院予以支持。一审法院根据《

出租人对其出租的房屋应当享有处分权，未经权利人授权出租他人房屋将构成无权处分，只有经权利人追认或者订立合同后取得处分权，租赁合同才有效。本案中，徐万新出租给王娅妮的房屋中的第二层为物业管理用房中的附属用房，根据我国物权法的规定，物业服务用房属于全体业主所有，徐万新出租给王娅妮应当取得该房屋权利人的同意。徐万新提交的证据不能证明徐万新对物业管理用房拥有转租的权利，至本案法庭辩论终结，徐万新也没有提交证据证明其取得了该部分物业管理用房的转租权。综上，王娅妮与徐万新签订的租赁合同中涉及物业管理用房的部分徐万新无权出租，徐万新无权就该部分房屋收取租赁费，该部分物业管理用房的租赁费应当由房屋的所有人收取

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终685号上诉人（原审被告）：徐万新。委托诉讼代理人：杜福源，山东良捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊珊，山东良捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王娅妮。委托诉讼代理人：吕凡，山东众成清泰律师事务所律师。上诉人徐万新因与被上诉人王娅妮租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第5032号民事判决，向本院提出……