物业服务合同纠纷 （2019）黔01民终8320号

首先，上诉人何曹嵩在购买案涉房屋时，其虽与德亨房开公司选聘的保利物业签订了《前期物业服务协议》，但因保利物业公司于2015年1月31日退出该小区，不再提供物业服务，德亨房开公司在案涉小区未成立业委会的前提下选聘德鑫物业公司为该小区物业服务企业，并与德鑫公司签订《前期物业服务协议》，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，德亨房开公司在案涉小区未成立业委会的前提下与德鑫公司签订的《前期物业服务协议》对业主具有约束力。保利物业离场虽未与何曹嵩解除服务合同，但保利物业以其实际行为表示不再履行合同，故一审关于德亨房开公司与德鑫公司签订的《前期物业服务协议》对何曹嵩不具有约束力以及双方形成事实上的物业服务关系的认定不当，本院予以纠正。

首先，上诉人何曹嵩在购买案涉房屋时，其虽与德亨房开公司选聘的保利物业签订了《前期物业服务协议》，但因保利物业公司于2015年1月31日退出该小区，不再提供物业服务，德亨房开公司在案涉小区未成立业委会的前提下选聘德鑫物业公司为该小区物业服务企业，并与德鑫公司签订《前期物业服务协议》，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8320号上诉人（原审被告）：何曹嵩，男，1992年9月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贵州德鑫物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层2号。法定代表人：陈威，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙昆，男，1993年3月17日出生，住贵州省贵阳市云岩区，系贵州德鑫物业管理有限公司……