物业服务合同纠纷 （2017）苏10民终291号

怡景苑业主委员会与卓越公司签订的上述《物业服务合同》，将涉案物业委托卓越公司实施物业管理，双方对委托管理事项、管理期限、物业管理服务质量、物业管理服务费收费标准、违约责任等权利义务进行了约定，是当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性的规定，合法有效。祝竹等小区业主在形式上虽非合同签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此，卓越公司实际上不是同怡景苑业主委员会而是与业主之间建立物业服务法律关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，在本案中祝竹作为怡景苑小区业主成员之一，涉案的相关《物业服务合同》对其具有约束力，其依法享有合同权利并承担合同义务。关于本案争议焦点二。本院认为，物业管理服务兼具带有为社会公共服务和业主个体服务的群体性服务与全天候、不间断、多层次的过程性服务的特征，正是由于物业服务的这一特性，致使物业管理服务企业的服务难免

怡景苑业主委员会与卓越公司签订的上述《物业服务合同》，将涉案物业委托卓越公司实施物业管理，双方对委托管理事项、管理期限、物业管理服务质量、物业管理服务费收费标准、违约责任等权利义务进行了约定，是当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性的规定，合法有效。祝竹等小区业主在形式上虽非合同签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此，卓越公司实际上不是同怡景苑业主委员会而是与业主之间建立物业服务法律关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物

江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终291号上诉人（原审被告）：祝竹，男，1986年2月13日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。被上诉人（原审原告）:扬州卓越物业管理有限公司，住所地在江苏省扬州市邗江区京华城路99号怡景苑49幢101室。法定代表人：徐斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：宰有道，扬州市邗江区永盛法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王峰，扬州市邗江区永盛法……