物业服务合同纠纷 （2016）鲁06民终521号

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案项目的建设单位金帝科公司与鲁商物业签订了《前期物业服务合同》，选聘鲁商物业为涉案项目提供前期物业服务，鲁商物业亦与被告签订了《前期物业服务协议》并实际履行了合同义务。后因金帝科公司股东变更，解除了与鲁商物业签订的合同，与原告签订了内容相同的《前期物业服务合同》。因涉案项目至今未成立业主大会或业主委员会，该合同对业主具有约束力。本案原告以自己的实际行为履行了为涉案项目提供物业服务的主要义务，保证了涉案项目的正常运营。被告作为业主实际上享受了原告提供的物业服务，应按照原合同约定标准向原告支付物业费。但涉案项目物业服务企业的解聘和选聘事先及事后均未征得被告等业主的同意，原告也一直未与被告签订新的物业服务合同，且被告与鲁商物业签订的《前期物业服务协议》对物业费的缴纳时间约定不明确，故原告主张滞纳金的诉讼请求法院不予

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案项目的建设单位金帝科公司与鲁商物业签订了《前期物业服务合同》，选聘鲁商物业为涉案项目提供前期物业服务，鲁商物业亦与被告签订了《前期物业服务协议》并实际履行了合同义务。后因金帝科公司股东变更，解除了与鲁商物业签订的合同，与原告签订了内容相同的《前期物业服务合同》。因涉案项目至今未成立业主大会或业主委员会，该合同对业主

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终521号上诉人（原审被告）：褚洪文，山东鼎然律师事务所律师。委托代理人：王璐，山东鼎然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东明德物业管理有限公司。地址，山东省济南市历下区鲁商国奥城*号楼**层。法定代表人：刘德明，董事长。委托代理人：鹿晶磊，山东明德物业管理有限公司职工。上诉人褚洪文因与被上诉人山东明德物业管理有限公司物业服务合同……