案外人执行异议之诉 （2019）粤05民终581号

本案的争议焦点为姚彦夫主张对案涉房产的租赁权是否足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”租赁权系承租人基于租赁合同对租赁物占有、使用、收益的权利。只有承租人在抵押登记设立前已经依据合法有效租赁合同实际占有租赁物的前提下，承租人主张的租赁权方可对抗抵押权。本案中，沈克将其所有的案涉房产抵押给农信社，并办理抵押权登记手续，农信社依法取得抵押权。姚彦夫称其与沈克于2013年4月25日签订《租赁合同书》，早于抵押权登记设立的日期即2014年1月28日。但是，《租赁合同书》的成立不等于合同的实际履行。在双方当事人对案涉房产的交付时间存在争议的情况下，姚彦夫负有相应的举证责任，即姚彦夫需要提供充分、合理证据证明其在案涉房产的抵押登记前已经实际控制房产。对此，姚彦夫提供了物业管理服务收据、君悦管理处出具的证明、证人沈某的证言等证据。但是，君悦管理处证实案涉房产的物业管理费一直系沈某代缴，对姚彦夫并不清楚，所出示的物业管理服务收据也没有显示任

本案的争议焦点为姚彦夫主张对案涉房产的租赁权是否足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”租赁权系承租人基于租赁合同对租赁物占有、使用、收益的权利。只有承租人在抵押登记设立前已经依据合法有效租赁合同实际占有租赁物的前提下，承租人主张的租赁权方可对抗抵押权。本案中，沈克将其所有的案涉房产抵押给农信社，并办理抵押权登记手续，农信社依法取得抵押权。姚彦夫称其与沈克于2013年4月25日签订《租赁合同书》，早于抵押权登记设立的日期即2014年1

广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终581号上诉人（原审原告）：姚彦夫，男，汉族，住广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：信义，广东粤威律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旋，广东粤威律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：汕头市礐石农村信用合作社，住所地广东省汕头市濠江区。法定代表人：林裕潮，主任。委托诉讼代理人：刘标湖，广东金联律师事务所律师。原审第三人：沈克，男，汉……