物业服务合同纠纷 （2020）京02民终2077号
裁判要旨
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，具体到本案，小区开发建设单位中铁嘉业（北京）投资有限公司与中铁建（北京）物业管理有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》，对邱冬瑞及薛祥具有约束力，而中铁建房山公司作为中铁建物业管理有限公司的分公司为小区实际提供了物业服务，现其要求邱冬瑞及薛祥支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据，法院予以支持。 邱冬瑞及薛祥辩称中铁建房山公司在公共秩序维护、公共设施管理等方面存在不到位之处，并要求进行50%的减免，但该辩称不足以证明中铁建房山公司在履行合同中存在重大瑕疵。 薛祥、邱冬瑞提交了相关证据证明中铁建房山公司在公共设施维护、公共秩序管理、公共卫生清洁中存在不到位之处，但是物业服务是长期的、多层次的、动态化的服务，薛祥、邱冬瑞反映的问题不构成减免物业费的理由，且如果业主因中铁建房山公司在某一时段、某一领域方面的物业服务瑕疵而拒绝交纳物业费，将会影响中铁建房山公司的后续服务行为，服务标准亦会受到影响，最终影响到全体业主的利益。 故而，邱冬瑞及薛祥关于物业费用减
摘要
薛祥等与中铁建物业管理有限公司北京房山分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
正文（节选）
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2077号上诉人兼原审被告邱冬瑞之委托诉讼代理人（原审被告、反诉原告）：薛祥（邱冬瑞之夫），男，1979年6月8日出生，白族，住北京市海淀区羊坊店15号。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中铁建物业管理有限公司北京房山分公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号-B006。 负责人：张亦军，经理。 委托诉讼代理人:张宏，男，中铁建物业管理……