物业服务合同纠纷 （2015）海中法民一终字第1407号

兆南房地产公司是兆南丽湾小区的建设单位，其在兆南丽湾小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前依法选聘兆南物业服务公司为该小区的物业服务企业，双方订立了《前期物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。殷青等广大物业买受人成为兆南丽湾小区业主后，《前期物业服务合同》对殷青等全体业主与兆南物业服务公司即具有同等约束力。兆南物业服务公司作为物业管理服务企业，对兆南丽湾小区内房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、市政共用设施（道路、室外给排水管道、自行车房、停车场等）、本物业规划红线内的属配套服务设施等负有维修、养护和管理的义务；同时，因不可抗力导致物业管理服务中断的，兆南物业服务公司可不承担责任。因此，兆南物业服务公司是否尽到维修、养护和管理的责任以及殷青停放在地下停车位的车辆被水浸泡是否属不可抗力造成是本案的关键。所谓不可抗力，是指人力不可抗拒的外在力量，即不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。如火山爆发、地震、台风、洪水、冰雹等自然灾害和战争等社会现象。这些现象非当事人

兆南房地产公司是兆南丽湾小区的建设单位，其在兆南丽湾小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前依法选聘兆南物业服务公司为该小区的物业服务企业，双方订立了《前期物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。殷青等广大物业买受人成为兆南丽湾小区业主后，《前期物业服务合同》对殷青等全体业主与兆南物业服务公司即具有同等约束力。兆南物业服务公司作为物业管理服务企业，对兆南丽湾小区内房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、市政共用设施（道路、室外给排水管道、自行车房、停车场等）、本物业规划红线内

海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第1407号上诉人（原审原告）：殷青，女，1984年8月13日出生，汉族，住海口市，住海口市。委托诉讼代理人：符绩豪，海南绩豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：林雨，海南绩豪律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：海南兆南物业服务有限公司。住所地：海口市海甸岛五西路**号兆南绿岛家园综合楼*楼。法定代表人：林丽华,该司经理。被上诉……