物权保护纠纷 （2021）粤01民终10554号

林纬安通过竞拍法院拍卖房产而取得涉讼房屋的所有权，其对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据本案所查明的事实可知，涉讼房屋是因实现抵押权而被拍卖从而变更所有权人为林纬安，即使原债权人、抵押权人胡淑琼在执行程序中转让债权给龚伟锋，亦不影响该性质的认定。虽超耀企业公司举证拟证明其在涉讼房屋物权变动前已与力昶公司签订租赁合同，但且不

林纬安通过竞拍法院拍卖房产而取得涉讼房屋的所有权，其对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10554号上诉人（原审被告）：广州超耀企业管理有限公司，住所地广州市番禺区大龙街市莲路傍江东村段31号。法定代表人：梁艺超，该公司总经理。委托诉讼代理人：何飞鸿，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟炳雄，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林纬安，男，1996年5月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：袁建军，广东华……