物业服务合同纠纷 （2014）沪二中民二（民）终字第1894号

根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。物业服务合同的权利义务终止后，原来物业服务企业应当负有一定的后合同义务，以保证物业服务的继续和顺畅衔接。小区业主大会应在物业服务合同终止时，通过合法有效的程序，做好物业服务企业的选聘工作，确保小区物业服务的有序开展，维护小区全体业主的利益。根据查明的事实，涉案小区业主大会未能通过合法有效的程序选聘新的物业服务企业，目前建玮物业仍根据原物业管理服务合同实际承担涉案小区的物业服务。由于建德花园百合苑业委会的诉求涉及小区全体业主的合法利益，且建德花园百合苑业委会与案外人上海云中物业管理有限公司约定的《托管协议》是否已经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，至今未提供证据证明，为维护业主的合法权益，对建德花园百合苑业委会的诉讼请求难以支持。综上所述，原审法院判决如下：一、对上海市普陀区建德花园百合苑业主委员会要求上海建玮物业管理有限公司依照《上海市住宅物业管理规定》向其移交建德花园百合苑相关档案、资料及物业管理用房之诉讼请求不予支持；二、对上海市普陀区建德花园百合苑

根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。物业服务合同的权利义务终止后，原来物业服务企业应当负有一定的后合同义务，以保证物业服务的继续和顺畅衔接。小区业主大会应在物业服务合同终止时，通过合法有效的程序，做好物业服务企业的选聘工作，确保小区物业服务的有序开展，维护小区全体业主的利益。根据查明的事实，涉案小区业主大会未能通过合法有效的程序选聘新的物业服务企业，目前建玮物业仍根据原物业管理服务合同实际承担涉案小区的物业服务。由于建德花园百合苑业委会的诉求涉及小区全体业主的合法利益，且建德花园百合苑业委会与案外人上海云中物业管理有限

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第1894号上诉人（原审原告）上海市普陀区建德花园百合苑业主委员会。负责人樊谷峰、戈青萍。委托代理人李国明。被上诉人（原审被告）上海建玮物业管理有限公司。法定代表人葛克申。委托代理人曹聪。上诉人上海市普陀区建德花园百合苑业主委员会（以下简称建德花园百合苑业委会）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四……