物业服务合同纠纷 （2016）苏11民终1942号

国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，根据上述法规和司法解释的精神，交付是建设单位和业主缴纳物业服务费用的分界点，交付之前由建设单位缴纳前期物业服务费用，交付之后由业主缴纳物业服务费用；业主可分为两类：一是房屋的所有权人，二是基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。本案中，吴炳根并非涉案三幢房屋的所有权人，至于其能否认定为第二类业主，取决于东寰公司是否已将涉案

国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民

江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终1942号上诉人（原审原告）：深业集团（深圳）物业管理有限公司，住所地深圳市文锦中路深业大厦5楼。法定代表人：王荣晖，该公司董事长。委托代理人：曾诚，江苏当代国安律师事务所律师。委托代理人：朱烨，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴炳根。上诉人深业集团（深圳）物业管理有限公司（以下简称深业公司）因与被上诉人吴炳根物业服……