物业服务合同纠纷 （2015）筑民二（商）终字第384号

关于物业服务合同的效力，物业服务企业与业主之间的物业服务关系具有一定的特殊性,建设单位为维护业主利益和物业区域正常秩序，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，依法与物业服务企业签订了物业服务合同。被上诉人兴隆物管公司虽未通过招投标程序与铁五建房开公司签订物业服务合同，但该招投标程序属于行政处罚的管理范畴，并不影响物业服务合同的效力。被上诉人兴隆物管公司已经与该小区二期项目即桃源居部分业主在2006年和2007年签订有《前期物业管理服务协议》，且小区一期项目即采云谷、怡水园、碧波居、卧龙居的大部分业主也实际接受了被上诉人兴隆物管公司提供的物业服务并交纳了物业服务费，该小区大部分业主认可并接受了被上诉人兴隆物管公司的服务。因为物业服务合同的特殊性，即物管公司提供服务的对象具有群体性，涉及整个小区全体业主的公共利益，而根据国务院《物业管理条例》第三十四条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”的规定，故小区业主基于同一个物业管理区域内与同一个物业服务企业产生的物业服务合同中的相关权利必受到一定限制，其个人在物业服务合同的相关权利的实现须通过业主大会或业主委员会代表全体业主利益的合

关于物业服务合同的效力，物业服务企业与业主之间的物业服务关系具有一定的特殊性,建设单位为维护业主利益和物业区域正常秩序，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，依法与物业服务企业签订了物业服务合同。被上诉人兴隆物管公司虽未通过招投标程序与铁五建房开公司签订物业服务合同，但该招投标程序属于行政处罚的管理范畴，并不影响物业服务合同的效力。被上诉人兴隆物管公司已经与该小区二期项目即桃源居部分业主在2006年和2007年签订有《前期物业管理服务协议》，且小区一期项目即采云谷、怡水园、碧波居、卧龙居的大部分业主也实际接受了被上诉人兴隆物管公司提供的物业服务并交纳了物业服务费，该小区大部分业主认可并接受了被

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民二（商）终字第384号上诉人（原审被告）王述兰。委托代理人罗文彬，贵州黔策律师事务所律师。委托代理人宋宇，贵州黔策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物管公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河漓江路57号。法定代表人程芝元，该公司董事长。委托代理人李桂勇。委托代理人艾杨川。上诉人王述兰与被上诉人贵阳兴隆物……