合同纠纷 （2020）津01民终6799号

原告通过置换取得涉案房屋承租权并支付了相应对价，且该房屋一直由方继英及原告一家居住使用，该承租权具有异于一般私有房屋租赁使用权的性质，其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征，使其在性质上更接近于物权，应界定为一种高度物权化的特殊权利，是一项具有财产价值的财产权，应受到法律保护。方继英与郑金香签订房屋买卖协议时方继英向马政仅有350000元涉案借款，协议约定的1000000元款项并未完全给付，签订协议系为借款提供担保，双方并无承租权转让的真实意思表示。郑金香与林艳奎签订房屋买卖协议则是基于方继英急需偿还马政750000元借款，协议约定的750000元房屋价款亦明显低于市场价格，且方继英与林艳奎另约定半年内回购涉案房屋，此期间按月支付固定利息。由此可以认定两次交易行为均是基于方继英为担保债务的履行而实施，实质属于让与担保。郑金香及林艳奎虽分别与被告签署了公有住房租赁合同，形式上先后将涉案房屋财产权益转让至其名下，但其二人仍属债权人，不能当然直接成为涉案房屋的承租权人。相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。根

原告通过置换取得涉案房屋承租权并支付了相应对价，且该房屋一直由方继英及原告一家居住使用，该承租权具有异于一般私有房屋租赁使用权的性质，其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征，使其在性质上更接近于物权，应界定为一种高度物权化的特殊权利，是一项具有财产价值的财产权，应受到法律保护。方继英与郑金香签订房屋买卖协议时方继英向马政仅有350000元涉案借款，协议约定的1000000元款项并未完全给付，签订协议系为借款提供担保，双方并无承租权转让的真实意思表示。郑金香与林艳奎签订房屋买卖协议则是基于方继英急需偿还马政750000元借款，协议约定的750000元房屋价款亦明显低于市场价格，且方继英与林艳奎

天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6799号上诉人（一审第三人）：郑金香，女，1964年9月1日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：马政（郑金香之子），住天津市红桥区。上诉人（一审第三人）：林艳奎，男，1985年9月5日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王辉，北京中盛(天津)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一琛，北京中盛(天津)律师事务所律师……