物业服务合同纠纷 （2021）冀05民终439号

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力与事实不符。前期物业服务合同指的是开发商尚未交房前，其可以代替业主选聘物业服务企业，但小区交房后，应由全体业主或业主代表来选定物业服务企业，在被上诉人入驻小区前已有金安物业服务公司向本小区提供物业服务，在金安物业撤场后，建设单位不应再代替小区业主签订物业服务合同。虽然被上诉人提交的物业服务合同第三条约定本物业的全体业主和物业使用人应另行和被上诉人签订物业服务合同，由双方遵照合同内容执行，但实至今日尚诚物业公司从未与小区业主签订过任何服务合同，在此情形下，单方向小区业主收取物业费。根据国家发改委、建设部联合颁布的发改价格（2003）1864号《物业服务收费管理办法》第七条的规定：“具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定”。被上诉人在未履行上述收费前置程序的情况下向上诉人收取物业费明显违规。一审法院认定被上诉人提交的物业服务合同中，第五章对物业管理服务质量进行了约定，其中房屋外观：保持墙体清洁，如有乱贴乱画及时清除；设

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力与事实不符。前期物业服务合同指的是开发商尚未交房前，其可以代替业主选聘物业服务企业，但小区交房后，应由全体业主或业主代表来选定物业服务企业，在被上诉人入驻小区前已有金安物业服务公司向本小区提供物业服务，在金安物业撤场后，建设单位不应再代替小区业主签订物业服务合同。虽然被上诉人提交的物业服务合同第三条约定本物业的全体业主和物业使用人应另行和被上诉人签订物业服务合同，由双方遵照合同内容执行，但实至今日尚诚物业公司从未与小区业主签订过任何服务合同，在此情形下，单方向小区

河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终439号 上诉人（原审被告）：光际宏，男，1963年11月7日出生，汉族，群众，现住邢台市襄都区。 被上诉人（原审原告）：邢台尚诚物业服务有限公司，住所地邢台市襄都区新兴东大街261号巨业大厦102号房。 法定代表人：迟永军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贾丽娜，河北宣威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵亚玲，河北宣威律师……