物业服务合同纠纷 （2016）川01民终354号

华兴公司具备从事小区物业管理服务资质，在依法取得蜀镇一期服务资格后，与余树明、李会兰在自愿基础上签订的《前期物业服务协议》，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。本案中，余树明、李会兰如果认为对方的行为违反合同约定或对其服务不满意，应当通过正当的途径维护自己的合法利益，而不能以违反合同义务的行为对抗履行，且余树明、李会兰列举的证据（姑且不论其有无证明力）也不能成为可以不向华兴公司交纳服务费的依据。关于诉讼时效，原审法院认为华兴公司在诉讼时效届满前，以合理方式向余树明、李会兰发出通知，已向余树明、李会兰主张了权利，诉讼时效因此而中断，故对余树明、李会兰认为华兴公司部分权利已超过诉讼时效的主张不予支持。余树明、李会兰未按期交纳物业管理服务费的行为构成违约，应当承担违约责任。但华兴公司主张的违约金明显过高，原审法院予以调整，酌定为1200元。余树明、李会兰在诉讼过程中未向合同相对人主张相应权利，其提供的证据与待证事实之间缺乏关联性，且其陈述的部分事实与本案无关（如涉及开发商的问题及《前期物业服务协议》未涉及的问题），故对余树明、李会兰陈述的事实原审法院不予认可。据此，原审依照《中华

华兴公司具备从事小区物业管理服务资质，在依法取得蜀镇一期服务资格后，与余树明、李会兰在自愿基础上签订的《前期物业服务协议》，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。本案中，余树明、李会兰如果认为对方的行为违反合同约定或对其服务不满意，应当通过正当的途径维护自己的合法利益，而不能以违反合同义务的行为对抗履行，且余树明、李会兰列举的证据（姑且不论其有无证明力）也不能成为可以不向华兴公司交纳服务费的依据。关于诉讼时效，原审法院认为华兴公司在诉讼时效届满前，以合理方式向余树明、李会兰发出通知，已向余树明、李会兰主张了权利，诉讼时效因此而中断，故对余树明、李会兰认为华兴公司部分权利已超过诉讼时效

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终354号上诉人（原审被告）余树明，男，汉族，1960年3月30日出生，住重庆市丰都县。上诉人（原审被告）李会兰，女，汉族，1958年9月5日出生，住重庆市丰都县。两上诉人共同委托代理人胡传江，男，汉族，1982年8月20日出生，住重庆市丰都县。系二上诉人的女婿。被上诉人（原审原告）成都双流华兴住宅物业发展有限公司。住所地：成都市双流县……