物业服务合同纠纷 （2015）二中民终字第02876号

关于2004年11月10日龙颖基公司与涉案小区的物业管理委员会签订的《物业服务合同》一节，虽然根据2004年3月30日《若干意见》的规定，召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《物业管理条例》规定的业主大会的职责，但是此后涉案小区并未召开业主大会，亦未成立业主委员会，而物业服务对于小区的正常运转起着非常重要的作用，龙颖基公司事实上按照《物业服务合同》约定的服务标准继续为涉案小区提供物业服务，包括刘京泉在内的小区业主亦事实上接受了龙颖基公司的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。龙颖基公司的物业费收费标准亦无明显不妥，故刘京泉应当向龙颖基公司支付相应的物业费。诉讼中，虽然刘京泉对龙颖基公司的物业服务质量提出异议，但其未能提供充分证据证明龙颖基公司的物业服务存在应予扣减物业费的情形，故本院对其上述异议不予采纳。关于刘京泉在原审中提出反诉要求确认上述《物业服务合同》无效一节，因该合同是否无效不影响本案中关于龙颖基公司与刘京泉之间存在事实物业服务合同关系以及刘京泉向龙颖基公司支付物业费金额的认定，故原审法院未将刘京泉反诉与本诉合并处理，并无不当，本案对刘京泉的反诉不予处理。综上

关于2004年11月10日龙颖基公司与涉案小区的物业管理委员会签订的《物业服务合同》一节，虽然根据2004年3月30日《若干意见》的规定，召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《物业管理条例》规定的业主大会的职责，但是此后涉案小区并未召开业主大会，亦未成立业主委员会，而物业服务对于小区的正常运转起着非常重要的作用，龙颖基公司事实上按照《物业服务合同》约定的服务标准继续为涉案小区提供物业服务，包括刘京泉在内的小区业主亦事实上接受了龙颖基公司的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。龙颖基公司的物业费收费标准亦无明显不妥，故刘京泉应当向龙颖基公司支付相应的物业费。诉讼中，虽然刘京泉对

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第02876号上诉人（原审被告）刘京泉，男，1961年2月2日出生。被上诉人（原审原告）北京龙颖基物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街210号地下一层。法定代表人高波，董事长。委托代理人唐戬，女，1982年2月19日出生，北京龙颖基物业管理有限公司职员。上诉人刘京泉因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）……