物业服务合同纠纷 （2019）琼01民终5191号

本案的争议焦点：1.海斌物业是否对涉案小区具有物业管理主体资格；2.海斌物业诉请符财丁交纳的各项费用是否有事实及法律依据。调查重点：1.海斌物业进驻涉案小区行使物业管理权的依据；2.海斌物业对欠费符财丁的催缴情况；3.海斌物业履行物业管理的情况。关于海斌物业的物业管理资格。虽参照建设部《业主大会和业主委员会指导规则》之规定，筹备组不具有选聘物业服务企业的职权，但宝迪花苑小区至今未能成立业主委员会，本案亦无证据证明该小区曾召开业主大会讨论选聘物业服务企业事宜，故筹备组在滨秀居委会的指导下组织召开会议，选聘具备物业管理资质的海斌物业进驻宝迪花苑小区，是为避免小区物业处于无人管理的混乱状态，符合小区公共利益。本案并无证据证明海斌物业进驻该小区经行政主管部门确认为违法，据此，一审法院认定海斌物业具备宝迪花苑小区物业管理资格。关于收费标准是否合理。（一）物业管理费。琼价费管[2016]68号文件废止了此前的物业服务政府指导价文件，将政府限价制度，变更为物业服务企业与业主根据市场自行协商定价后的备案制度，故废止之前的琼价费管[2014]487号文件所规定之政府指导价，可作为备案制度下的价格参考标准

本案的争议焦点：1.海斌物业是否对涉案小区具有物业管理主体资格；2.海斌物业诉请符财丁交纳的各项费用是否有事实及法律依据。调查重点：1.海斌物业进驻涉案小区行使物业管理权的依据；2.海斌物业对欠费符财丁的催缴情况；3.海斌物业履行物业管理的情况。关于海斌物业的物业管理资格。虽参照建设部《业主大会和业主委员会指导规则》之规定，筹备组不具有选聘物业服务企业的职权，但宝迪花苑小区至今未能成立业主委员会，本案亦无证据证明该小区曾召开业主大会讨论选聘物业服务企业事宜，故筹备组在滨秀居委会的指导下组织召开会议，选聘具备物业管理资质的海斌物业进驻宝迪花苑小区，是为避免小区物业处于无人管理的混乱状态，符合小区

海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5191号上诉人（原审被告）：符财丁，男，1991年4月4日，汉族，现住海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：喻红波，海南大华园律师事务所律师委托诉讼代理人：李知敏，海南大华园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海南海斌物业管理有限公司，住所地海口市海甸岛沿江五西路怡昌花园公寓A座303房。统一社会信用代码：914600007742……