物业服务合同纠纷 （2018）粤20民终6452号

涉案商铺已视为交付给朱宇洁，但物业管理费应自2014年4月5日起开始计算。关于物业管理费的标准问题。一方面，涉案物业为一楼商铺，商铺的一般用途是商业经营，商业经营中人流量大小是一个重大的影响因素，涉案商铺门前的道路不通将影响车辆通行及来往人流，故门前道路是否能够正常通行影响业主对商铺的基本使用功能。虽然施工的道路属于市政道路，建设主体不是远洋物业公司，但并不能因此免除其在物业服务范围内的应尽义务。另一方面，结合实际来看，前期物业服务协议中对服务的内容有明确详细的约定，商铺门前道路不通势必影响远洋物业公司物业服务工作的开展，即远洋物业公司不具备客观条件全面履行自身的物业管理职责。结合本案的实际案情，一审法院酌定朱宇洁应交纳合同约定物业服务费的60%，即朱宇洁每月应交纳的物业服务费为77.66元（129.43元×60%），即朱宇洁应交纳的2014年4月5日至2017年3月31日的物业管理费为2785.41元（77.66元/月÷30日×26日+77.66元/月×35个月=2785.41元）。关于违约金问题。本案中，朱宇洁确未实际使用涉案商铺，商铺门前道路不通亦属事实，一审法院已通过自由裁量的

涉案商铺已视为交付给朱宇洁，但物业管理费应自2014年4月5日起开始计算。关于物业管理费的标准问题。一方面，涉案物业为一楼商铺，商铺的一般用途是商业经营，商业经营中人流量大小是一个重大的影响因素，涉案商铺门前的道路不通将影响车辆通行及来往人流，故门前道路是否能够正常通行影响业主对商铺的基本使用功能。虽然施工的道路属于市政道路，建设主体不是远洋物业公司，但并不能因此免除其在物业服务范围内的应尽义务。另一方面，结合实际来看，前期物业服务协议中对服务的内容有明确详细的约定，商铺门前道路不通势必影响远洋物业公司物业服务工作的开展，即远洋物业公司不具备客观条件全面履行自身的物业管理职责。结合本案的实际案

广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6452号上诉人（原审原告）：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市**兴文路**远洋城万象花园199卡之一，统一社会信用代码914420006650282439。法定代表人：武文勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁文英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘静莉，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：朱宇洁，女，1974年4月28……