物业服务合同纠纷 （2021）吉02民终927号

根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”德威御园小区在伟恒物业公司接管前是弃管小区，且该小区也未成立业主委员会，故该小区所在地的嫩江社区委员会代业主委员会行使选聘物业服务企业并与之签订《物业服务合同》的职责，符合法律规定，关于物业费交纳标准的约定也符合《吉林省物业服务收费管理实施细则》的相关规定，该《物业服务合同》真实有效，小区业主、伟恒物业公司均应按合同约定行使权利、履行义务。杨艳举证的照片一定程度上反映出小区内存在路面破损较为严重、草坪种地、单元门损坏、路灯等设施损坏、公共区域堆放杂物以及违章建筑问题，但根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条的规定，属物业管理区域内共用部位及公用设施，在保修期满后的维修和更新、改造需动用专项维修资金，不属于物业服务支出的费用，业主应向相关部门按照法定程序启用专项物业维修基金解决路面破损以及更换单元门等问题；另物业服务企业不具有执法权，无法

根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”德威御园小区在伟恒物业公司接管前是弃管小区，且该小区也未成立业主委员会，故该小区所在地的嫩江社区委员会代业主委员会行使选聘物业服务企业并与之签订《物业服务合同》的职责，符合法律规定，关于物业费交纳标准的约定也符合《吉林省物业服务收费管理实施细则》的相关规定，该《物业服务合同》真实有效，小区业主、伟恒物业公司均应按合同约定行使权利、履行义务。杨艳举

吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终927号上诉人（原审被告）：杨艳，女，1981年6月20日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：孙颖（系杨艳继母），女，1977年4月11日生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林市伟恒物业服务有限公司，住所地吉林省吉林高新区。法定代表人：王军，总经理。委托诉讼代理人：杨志山，吉林市昌邑区双圣法律服……