物业服务合同纠纷 （2019）吉01民终4032号

本案争议焦点问题为:1、瑞家物业公司是否具备北疆欣园小区的物业服务主体问题;2、瑞家物业公司能否收取北疆欣园小区业主服务费的问题。就第一个争议焦点问题。原审法院认为，案外人陈某某与孙某某签订的《物业承包协议》侵犯了业主的合法权益，其在恒辉物业公司工商营业执照已经被吊销的情况下将北疆欣园小区的全部物业服务业务一并委托他人，该物业承包协议中涉及北疆欣园小区物业服务业务转让部分的条款无效。且瑞家物业公司至本案开庭前也未取得北疆欣园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故瑞家物业公司不具备北疆欣园小区的物业服务主体资格。就第二个争议焦点问题。原审法院认为，瑞家物业公司虽未与北疆欣园小区的业主委员会签订物业服务合同，也未取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就入驻该小区，但其已实际提供物业服务至今，刘伟华作为小区的业主也已实际享受了瑞家物业公司提供的物业服务，瑞家物业公司、刘伟华双方间构成事实上的物业服务关系。鉴于刘伟华物业服务企业资质为三级，依据《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》第一条“我省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维

本案争议焦点问题为:1、瑞家物业公司是否具备北疆欣园小区的物业服务主体问题;2、瑞家物业公司能否收取北疆欣园小区业主服务费的问题。就第一个争议焦点问题。原审法院认为，案外人陈某某与孙某某签订的《物业承包协议》侵犯了业主的合法权益，其在恒辉物业公司工商营业执照已经被吊销的情况下将北疆欣园小区的全部物业服务业务一并委托他人，该物业承包协议中涉及北疆欣园小区物业服务业务转让部分的条款无效。且瑞家物业公司至本案开庭前也未取得北疆欣园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故瑞家物业公司不具备北疆欣园小区的物业服务主体资格。就第二个争议焦点问题。原审法院认为，瑞家物业公司虽未与

长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终4032号上诉人（原审被告）：刘伟华，女，1966年9月30日出生，汉族，住吉林省长春市双阳区。被上诉人（原审原告）：长春市瑞家物业服务有限公司，住所：吉林省长春市双阳区西双阳甲一路南北疆欣园3号楼4单元101室。上诉人刘伟华因与被上诉人长春市瑞家物业服务有限公司（以下简称瑞家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院（201……