物业服务合同纠纷 （2021）辽14民终1546号

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告作为物业服务企业与葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司签订的物业服务合同，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同有效。该合同对原告和该小区业主具有约束力。原、被告应当全面履行合同义务。原告提供物业服务，业主交纳物业费是保证物业公司正常经营的前提，物业公司提高服务质量，对业主所反映的问题及时妥善解决或有效沟通，是其应当承担的责任和义务。本案中，原告提供了基本物业服务，故被告应当履行支付物业费的义务。关于物业服务合同期满后的物业费问题，前期物业服务合同于2019年6月14日到期后，因上东盛景小区未成立业主委员会，原告继续为被告提供物业服务至今，双方已形成事实合同关系，被告应当支付物业费。关于被告在抗辩理由中提出小区存在乱搭乱建，公共区域堆放物品和垃圾未能及时处理等认为原告未尽到服务义务的主张，被告提供了视频录像等证据予以

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告作为物业服务企业与葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司签订的物业服务合同，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同有效。该合同对原告和该小区业主具有约束力。原、被告应当全面履行合同义务。原告提供物业服务，业主交纳物业费是保证物业公司正常经营的前提，物业公司提高服务质量，对业主所反映的问题及时妥善解决或有效沟通，是其应当承担的责

辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1546号上诉人（原审被告）：张焕，女，1983年3月21日生，汉族，无业，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：徐绍仁，男，1952年12月8日生，汉族，退休工人，现住葫芦岛市连山区。被上诉人（原审原告）：葫芦岛易家和物业管理有限公司，住所地葫芦岛市连山区北昌街8号。法定代表人：郭守仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晶，辽宁一鸣律……