农村房屋买卖合同纠纷 （2016）苏06民终2850号

农村私有房屋买卖过程中，根据“地随房走”的原则，买房人名义上是买房，实际上是买地。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村委会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不允许违法转让；非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。农村房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让。本案中，东华不是讼争房屋所在地集体经济组织成员，其从蔡永华处购买讼争房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的强制性规定，当属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当相互返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。东华在取得讼争房屋后占有使用多年，并对讼争房屋进行了添附、装修，现讼争房屋面临拆迁，房屋价格已显著增长，蔡永华要求返还房屋，违反了公平原则。现东华一家除讼争房屋外无其他房屋可以居住，家庭经济比较困难没有能力解决住房，而蔡永华另有住房可以居住。如简单返还房屋，势必造成东华一家无处安身，增加社会不安定因素。故该讼争房屋不宜返还；对蔡永华要求返还房屋的诉请不予支持。据此，依照《中华人

农村私有房屋买卖过程中，根据“地随房走”的原则，买房人名义上是买房，实际上是买地。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村委会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不允许违法转让；非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。农村房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让。本案中，东华不是讼争房屋所在地集体经济组织成员，其从蔡永华处购买讼争房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的强制性规定，当属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当相互返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当

江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终2850号上诉人（原审原告）：蔡永华，男，1961年10月30日生，汉族，住海门市。委托诉讼代理人：徐芳，女，1964年5月17日生，汉族，住海门市，系蔡永华妻子。委托诉讼代理人：李新民，江苏翔律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东华，男，1971年8月5日生，汉族，住海门市。委托诉讼代理人：蔡金凤，海门市刘浩法律服务所法律工作者……