物业服务合同纠纷 （2016）沪01民终7893号

前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。结合尚物博公司、华国强的意见及庭审查明的事实阐述如下：其一，根据相关法律规定，在前期物业管理期间，小区业主大会尚未组建、物业管理区域内发生物业服务企业违约致使合同目的不能实现等法定情形确需变更物业服务企业的，建设单位应当在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变且物业服务企业资质与物业管理项目建设规模相适应的条件下，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。本案中，华国强以Y公司与尚物博公司签订合同时未进行招投标，违反《上海市物业管理招投标管理办法》中关于前期物业管理期间变更物业服务企业需要招投标的规定为由主张合同无效。对此，一审认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。此处的强制性规定仅指效力性强制性规定，不包含管理性规定。《物业管理条例》第二十四条虽然规定了住宅物业建设单位选聘物业管理企业的程序，但是该条例第五十七条同时规定了违反选聘程序的法律后果，

前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。结合尚物博公司、华国强的意见及庭审查明的事实阐述如下：其一，根据相关法律规定，在前期物业管理期间，小区业主大会尚未组建、物业管理区域内发生物业服务企业违约致使合同目的不能实现等法定情形确需变更物业服务企业的，建设单位应当在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变且物业服务企业资质与物业管理项目建设规模相适应的条件下，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。本案中，

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终7893号上诉人（原审被告）华国强，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）尚物博（上海）物业服务有限公司。法定代表人章福祥，执行董事。委托代理人沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。上诉人华国强因与被上诉人尚物博（上海）物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第36202号民事判……