物业服务合同纠纷 （2021）京02民终7588号

兴业万源公司与高琳虽未签订书面的物业服务合同，但兴业万源公司为高琳提供相应的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，兴业万源公司为高琳提供了物业服务，高琳应及时向兴业万源公司交纳物业费。关于物业费标准，结合兴业万源公司提交的物业管理服务合同及生效判决确认为1.61元每平方米/每月。关于可支持的费用期间，因兴业万源公司于2017年7月14日方注册成立，且无证据证明此前的物业管理单位将本案中的债权转移给兴业万源公司并通知了高琳，故对2017年7月14日之前的物业费兴业万源公司无权主张，对于2017年7月14日至2017年7月25日期间的物业费，虽然原房屋权利人王岩与原物业公司约定由开发商代缴五年物业费，但该约定系原业主与原物业公司之间的约定，结合涉案房屋为回迁房的情况，该约定可能考虑了回迁居民的特殊利益，在房屋所有权人发生变更，且高琳未与物业公司签订物业管理服务合同并对优惠情况进行约定的情形下，原房屋权利人与原物业公司之间的约定不能当然适用于高琳，再者2017年7月25日之前的物业费并非免除而是由开发商代缴，在房屋所有权人发生变化后开发商是否愿意继续代缴亦不确定，故本案中不宜当然认定

兴业万源公司与高琳虽未签订书面的物业服务合同，但兴业万源公司为高琳提供相应的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，兴业万源公司为高琳提供了物业服务，高琳应及时向兴业万源公司交纳物业费。关于物业费标准，结合兴业万源公司提交的物业管理服务合同及生效判决确认为1.61元每平方米/每月。关于可支持的费用期间，因兴业万源公司于2017年7月14日方注册成立，且无证据证明此前的物业管理单位将本案中的债权转移给兴业万源公司并通知了高琳，故对2017年7月14日之前的物业费兴业万源公司无权主张，对于2017年7月14日至2017年7月25日期间的物业费，虽然原房屋权利人王岩与原物业公司约定由开发商代缴

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终7588号上诉人（原审被告）：高琳，女，1991年11月6日出生，汉族，北京市大兴区人民法院法官助理，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：北京兴业万源物业管理有限公司，住所地北京市大兴区海鑫北路15号院10号楼101室。法定代表人：张一华，总经理。委托诉讼代理人：李璞，男，北京兴业万源物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：郝金良，男，……