物业服务合同纠纷 （2017）苏02民终3596号

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，奚全金、唐敏媛与物业公司之间虽未签订物业服务合同，但依据奚全金于2017年3月2日向物业公司交纳物业费、公共能耗费，物业公司亦同意收取奚全金交纳的物业费并出具相应收据的事实，可以认定双方之间已经形成事实上的物业服务法律关系。根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此，物业服务合同关系是以物业管理为对象，以物业的维护、修缮和整治为核心内容的权利义务关系，除合同相对人另有约定，否则，仅从这一法律关系的性质，不能推定出其权利义务内容中包括了对人身、财产的保安、保管、保险等安全保障义务；如业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，可由业主与物业服务企业另行约定。奚全金、唐敏媛与物业公司之间的物业服务关系的内容应参照前期物业服务合同确定。因前期物业服务合同中有对全体业主及物业使用人的人身、财产保险、保管、保安责任免责的约定，且亦未能提供其他证据证明双方

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，奚全金、唐敏媛与物业公司之间虽未签订物业服务合同，但依据奚全金于2017年3月2日向物业公司交纳物业费、公共能耗费，物业公司亦同意收取奚全金交纳的物业费并出具相应收据的事实，可以认定双方之间已经形成事实上的物业服务法律关系。根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此，物业服务合同关系是以物业管理为对象，以物业的维护、修缮和整治为核心内容的权利义务

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终3596号上诉人（原审原告）：奚全金，男，1968年7月20日出生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人（原审原告）：唐敏媛，女，1969年6月26日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：尹宏宇（受奚全金、唐敏媛的共同授权委托），江苏景明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡市仁正物业有限公司，住所地无锡市滨湖区溪南路140号。法定……