物业服务合同纠纷 （2017）京03民终7801号

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，新建物业公司与赵启进之间虽未签订物业服务合同，但是其依据与开发商签订的《物业服务委托合同》为赵启进居住的小区实际提供了物业服务，赵启进亦实际接受了新建物业公司的服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系。关于赵启进欠费期间：首先，虽然新建物业公司与开发商的合同约定新建物业公司提供物业服务的开始期限为2009年12月13日，但开发商与通运达物业的合同于2009年12月15日方终止，故新建物业公司为涉案房屋提供物业服务的期限应于2009年12月16日开始计算；其次，新建物业公司与开发商签订《代收物业费委托协议》的日期早于开发商与通运达物业签订的《物业服务委托合同终止协议》，且债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案审理过程中，上述三个合同均为新建物业公司庭审后补充提交，其庭审中未提交任何证据、在法庭指定的补充期限内亦未补充提交充分证据证明其将上述债权转让行为告知了赵启进，加之该转让行为距今已经将近八年，现赵启进明确提

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，新建物业公司与赵启进之间虽未签订物业服务合同，但是其依据与开发商签订的《物业服务委托合同》为赵启进居住的小区实际提供了物业服务，赵启进亦实际接受了新建物业公司的服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系。关于赵启进欠费期间：首先，虽然新建物业公司与开发商的合同约定新建物业公司提供物业服务的开始期限为2009年12月13日，但开发商与通运达物业的合同于2009年12月15日方终止，故新建物业公司为涉案房屋提供物业服务的期限应于2009年12月16日开始计算

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终7801号上诉人（原审被告）：赵启进,男，1971年12月18日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：北京市新建物业管理有限公司，住所地北京市通州区通朝大街107号、109号、111号44幢。法定代表人：杨广利，总经理。委托诉讼代理人：韩笑梅，女，1994年5月26日出生，北京市新建物业管理有限公司员工，住单位宿舍。上诉人赵启进因……