农村房屋买卖合同纠纷 （2019）京0116民初6106号

首先，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 本案中，朱淑香、张雨顺、张桂如按照《协议书》的约定将涉案院落内房屋的占有、使用、收益和处分的权利出让给张芳并交付院落和房屋，张芳支付出让金100000元，后张芳、蒋五四实际占有和使用涉案院落和房屋，故该《协议书》实质为对涉案杨家东庄村×号院买卖行为的约定，朱淑香、张雨顺、张桂如与张芳成立房屋买卖合同关系。 其次，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。 集体土地属于农民集体所有，由村民委员会或村集体经济组织负责管理，宅基地使用权是村民或集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。 本案中，争议房屋的转让行为，不仅仅涉及房屋的买卖，还涉及到农村宅基地使用权的转移，张芳及蒋五四自购买涉案杨家东庄村×号院房屋至今系非农业户口，亦非杨家东庄村本村集体经济组织成员，无权享有杨家东庄村的宅基地使用权，故该买卖房屋协议为无效协议，自行为开始起即不具有法律约束力。 因

张桂如与蒋五四等农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初6106号原告：张桂如，男，1962年8月1日出生。 被告：张芳，女，1962年12月31日出生。 委托诉讼代理人：包晓波，北京市昌明律师事务所律师。 被告：蒋五四（兼被告张芳委托诉讼代理人），男，1961年5月4日出生。 原告张桂如与被告张芳、蒋五四农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭……