别除权纠纷 （2021）豫04民终1014号

就本案所涉办理抵押登记的55套房屋，少数房屋未被立威公司销售，大部分房屋已被立威公司进行销售或以房抵债，均有与立威公司分别签订的《商品房认购协议》及立威公司出具的房款收据予以证明；双方签订的《商品房认购协议》真实、有效，且不违反法律、法规的强制性规定，均为合法、有效的合同。在签订商品房认购协议前，立威公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，购房人、债权人、拆迁安置户基于信赖立威公司已经取得预售许可证的行为，其有理由相信购买或以房抵债的房屋不存在权利瑕疵。本案所涉房屋因立威房公司的原因至今未能交付，但购房人对案涉房屋享有物权期待权。同时新华联社就案涉房屋享有的抵押权亦合法有效。在银行抵押权同购房人权利冲突的情况下，需结合法律规定和具体案情比较二者权利顺位。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先权优于抵押权和其他债权。”该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”按

就本案所涉办理抵押登记的55套房屋，少数房屋未被立威公司销售，大部分房屋已被立威公司进行销售或以房抵债，均有与立威公司分别签订的《商品房认购协议》及立威公司出具的房款收据予以证明；双方签订的《商品房认购协议》真实、有效，且不违反法律、法规的强制性规定，均为合法、有效的合同。在签订商品房认购协议前，立威公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，购房人、债权人、拆迁安置户基于信赖立威公司已经取得预售许可证的行为，其有理由相信购买或以房抵债的房屋不存在权利瑕疵。本案所涉房屋因立威房公司的原因至今未能交付，但购房人对案涉房屋享有物权期待权。同时新华联社就案涉房屋享有的抵押权亦合法有效。在银行抵押权同购房人

河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1014号上诉人(原审被告)：平顶山市立威房地产开发有限公司，住所地平顶山市湛河区开源路南段马庄转盘南路西金城丽景小区18号商铺，统一社会信用代码91410400755191677E。诉讼代表人：吕金城，管理人负责人。被上诉人(原审原告)：平顶山市新华区农村信用合作联社，住所地平顶山市矿工路与西沿河路交叉口佳田紫金园。统一社会信用代……