商品房销售合同纠纷 （2018）苏05民终2296号

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少，但本案双方均未举证证明因欧普置业公司逾期交房给朱爱芬、王健造成的实际损失，且逾期交房给购房者造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅仅是房屋租金损失。关于逾期交房违约金的计算标准问题，欧普置业公司认为约定的违约金过高，经审查买受人的实际损失亦无法确定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考量上述因素，以已付总房款为基数按照日万分之五（折合年利率达18.25%）计算违约金标准过高，一审法院酌情以已付总房款为基数按照日万分之四的标准对违约金数额进行调整。综上，逾期交房违约金以已付总房款为基数按照日万分之四计算，计算起始日期从最后交付期限的第二天即2017年1月1日起计算，故自2017年1月1日起计算至一审法庭辩论终结之日2017年12月22日（计356天）的逾期交房违约金，一审法院依法确定为113120.42元（794385元×0.04%

朱爱芬、王健与苏州欧普置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书 商品房销售合同纠纷

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终2296号上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖经济开发区浦港路899号欧普置业办公室。法定代表人：王耀海。委托诉讼代理人：黄晓琳，上海市申达（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱爱芬，女，1980年11月16日出生，汉族，住苏州市沧浪区。被上诉人（原审原告）：王健，男，1978年5月2……