物业服务合同纠纷 （2011）深中法民五终字第1686号

依我国《物业管理条例》之规定，物业小区应由小区业主、业主大会选聘物业服务企业进行管理；在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，物业小区应由建设单位选聘物业服务企业进行管理。本案中，虽然某某公司于2007年6月11日与深圳市罗湖区南湖街道办事处、深圳市罗湖区住宅局签订《物业管理委托合同》，并对南华大厦主楼进行实际管理，但是，某某公司既未与南华大厦主楼的建设单位签订前期物业管理合同，亦未与南华大厦主楼的全体业主或业主委员会签订物业管理协议，因此，某某公司对南华大厦主楼的管理不符合我国《物业管理条例》的规定。但，某某公司在深圳市罗湖区人民政府综合整治罗湖区老住宅区背景下与罗湖区南湖街道办事处、深圳市罗湖区住宅局签订了《物业管理委托合同》，某某公司对南华大厦主楼的管理符合罗湖区政府关于社区服务的政策导向，且某某公司对南华大厦主楼进行了实际管理，钟某某、余某某亦接受了某某公司的物业管理服务，双方形成事实物业管理关系，因此，钟某某、余某某仍应向某某公司支付相应的物业管理费及本体维修基金。书面催缴并非物业管理单位向业主追诉物业管理费的前置程序，故钟某某、余某某主张因某某公司未向钟某某、余某某书面催缴故

依我国《物业管理条例》之规定，物业小区应由小区业主、业主大会选聘物业服务企业进行管理；在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，物业小区应由建设单位选聘物业服务企业进行管理。本案中，虽然某某公司于2007年6月11日与深圳市罗湖区南湖街道办事处、深圳市罗湖区住宅局签订《物业管理委托合同》，并对南华大厦主楼进行实际管理，但是，某某公司既未与南华大厦主楼的建设单位签订前期物业管理合同，亦未与南华大厦主楼的全体业主或业主委员会签订物业管理协议，因此，某某公司对南华大厦主楼的管理不符合我国《物业管理条例》的规定。但，某某公司在深圳市罗湖区人民政府综合整治罗湖区老住宅区背景下与罗湖区南湖街道办事处、深圳市罗

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1686号上诉人（原审被告）：钟某某上诉人（原审被告）：余某某两上诉人共同委托代理人：林某某，深圳市法律援助处指派的广东某某律师事务所律师。被上诉人（原审原告）深圳市某某物业管理有限公司法定代表人卓某某，总经理。委托代理人余某某，广东某某律师事务所律师。上诉人钟某某、余某某与被上诉人深圳市某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）……