物业服务合同纠纷 （2015）三中民终字第10981号

事实物业服务合同关系的认定应根据实际履行的客观事实等因素综合确定。本案中同寓园公司作为物业管理单位，为涉诉房屋所在的小区提供了物业管理服务，本案中刘永宝又未能提供证据证明上述期间内存在更换物业企业的事实，故能够认定同寓园公司与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，刘永宝提出的抗辩理由认为同寓园公司所进行的安保等服务项目存在问题，对此物业公司应当予以改进，但上述情形不能证明同寓园公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，刘永宝所主张的“服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。一审法院对于刘永宝提出的拒绝支付物业费的辩解意见不予采信，并无不当。对于刘永宝提出的同寓园公司所主张的物业费已超过诉讼时效的意见，鉴于刘永宝在一审审理中并未提出诉讼时效的抗辩，故本院不予

事实物业服务合同关系的认定应根据实际履行的客观事实等因素综合确定。本案中同寓园公司作为物业管理单位，为涉诉房屋所在的小区提供了物业管理服务，本案中刘永宝又未能提供证据证明上述期间内存在更换物业企业的事实，故能够认定同寓园公司与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，刘永宝提出的抗辩理由认为同寓园公司所进行的安保等服务项目存在问题，对此物业公司应当予以改进，但上述情形不

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第10981号上诉人（原审被告）刘永宝，男，1977年1月8日出生。被上诉人（原审原告）北京同寓园物业管理有限公司，住所地北京市密云县长安小区12号楼2号门脸房。法定代表人吴冬青，董事长。委托代理人齐宇迪，女，1985年3月10日出生。上诉人刘永宝因与被上诉人北京同寓园物业管理有限公司（以下简称同寓园公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京……